תכנון פיננסי: האם להחזיר משכנתא על חשבון השקעות?

ליאור ולי (שמות בדויים שאני משתמש בהם עוד מימי הרצאות הפנסיה שלי, אבל כל השאר אמת) הגיעו לפגישת יעוץ: לפני שנה וקצת "קפצו מעל הפופיק", ולקחו משכנתא של 1.4 מליון שקל על מנת לרכוש דירת 4 חדרים ברעננה במחיר של 2.2 מליון שקלים. בשנה האחרונה, מחירי הדיור קפצו ב 18%, ולכן הם מאושרים שהספיקו לרכוש את הדירה ממש בדקה ה-90 כמעט. שווי הדירה שלהם עלה מאוד, גם בגלל השיפוץ שעשו, וגם בגלל עליית מחירי הדיור. הבעיה היא, שהמשכנתא שלהם התייקרה מאוד. מהחזר משכנתא של 7100 לחודש, עלתה המשכנתא שלהם לכ- 7600 שקלים. נוסיף לזה הלוואות שונות שלקחו על מנת לאבזר ולרהט את הדירה, וההוצאות החודשיות שלהם, רק על ריביות והחזר הלוואות, עלו בכמעט 1000 שקל.

ליאור ולי, הם דוגמא בלבד, אמיתית וכואבת, שמייצגת ריבם מאוכלוסיית ישראל. ממש לפני שאותם בני הזוג הגיעו לפגישה, כתב לי לקוח כי המשכנתא שלו התייקרה ב- 4000 שקל ברוטו. לא כל כך הבנתי, איך זה קורה, והתקשרתי אליו. הוא אמר לי שההחזר החודשי שלו (משכנתא ענקית לרכישת דירת יוקרה), עלה בכ- 2500 נטו בחודש, שזה מייצג גידול בהכנסה ברוטו של כ- 4000 שקל. וברור שהשכר שלו לא עלה ב- 4000 שקל לחודש בתקופה הזו. אין שבוע בו לקוח, חבר, שכן, או בן משפחה מבקשים פגישה על מנת לחשוב מה לעשות עם התייקרות ההחזר החודשי שלהם.

אז בהנחה, ויש לכם "קצת כסף בצד", מושקע או נזיל - האם כדאי להשתמש בו על מנת להחזיר הלוואות?

על מנת לענות על השאלה הזאת, צריך להבין את מסלולי הריבית השונים בהלוואות בכלל ומשכנתא בפרט.

מסלולי המשכנתא:

אני לא מתכוון להפוך את הפוסט הזה לשיעור במשכנתאות, אז נתמקד במסלולים הנפוצים בקצרה:

א. מסלול ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ)

זהו המסלול הטוב ביותר עבורנו. והוא בעצם ההופכי של הפקדונות הגרועים שמציעים לנו הבנקים. בימים האחרונים התפרסמו לא מעט כתבות שהסבירו למה לא כדאי לנו לסגור את הכסף בפקדון לשנה בריבית קבוע של 2.15% (לדוגמא), מכיוון שכאשר הריבית תעלה (והיא תעלה), הבנק ירוויח מעליית הריבית, אבל הפקדון שלנו ימשיך לתת את אותם 2.15% עליהם הבנק התחייב. ההסבר הזה הוא בדיוק ההסבר מדוע מסלול המשכנתא הזה היה מעולה עבורנו. מי שלקח משכנתא או מיחזר משכנתא בשנים האחרונות, סגר ריבית קבועה לא צמודה של 3.5-2.7% תלוי כמובן בפרמטרים רבים כמו תקופת ההחזר, אחוז המינוף, מבנה המשכנתא וכו. עליית הריבית מתחילת השנה, הביא את ריבית הקל"צ החדשה להיות כבר סביב 5%. ואת ריבית הפריים להיות 3.5%, כך שאם נעלנו ריבית שהיא נמוכה מריבית הפריים, מצבנו נהדר. נסכם: במסלול קל"צ הריבית קבועה, זולה, והקרן קבועה

ב. מסלול הפריים.

מסלול הפריים הינו מסלול שצמוד לריבית בנק ישראל. כשריבית בנק ישראל עולה, עולה הריבית שאנו משלמים.

ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל + 1.5. כאשר ברוב המקרים, ריבית הפריים הנקובה במשכנתאות בשנים האחרונות היתה פריים מינוס 0.7 בערך. נגידי עבר, חששו מכך שאנשים ייקחו את כל המשכנתא בריבית הפריים, ולכן במשך שנים היתה רגולציה שאסרה על לקיחת יותר משליש מהמשכנתא בפריים. החשש היה, שלווים יתפתו לקחת משכנתא ענקית בריבית נמוכה (שהיתה סביב 1% עד השנה), וכאשר הריבית תעלה, הם יתקשו לעמוד בהחזר החודשי. אבל ברגולציה כמו ברגולציה - אם לא ישנו את התקנות כל שבוע, על מה יקבלו משכורת? והתקרה של שליש פריים, הוסרה ולווים רבים חווים עכשיו החזרי משכנתא הולכים וגדלים. נסכם: במסלול ריבית פריים - הריבית משתנה, ההחזר עולה והקרן קבועה.

ג. מסלול ריבית צמודה משתנה

זהו מסלול בו קרן ההלוואה צמודה. והריבית משתנה. פשוט להנות משני העולמות! אנשים רבים לא מצליחים להבין את המסלול הזה. נסביר מה המשמעות של קרן צמודה: נאמר ולקחתי משכנתא של 1.5 מליון שקל בחלוקה של שליש: שליש: שליש. כך שחצי מליון שקל בריבית צמודה משתנה. אם מדד המחירים לצרכן עלה בכ- 5%, (והוא עלה בכ-5%!) הקרן שלי צמחה ל 525,000 שקלים. זאת אומרת - אני צריך להחזיר 25 אלף שקל יותר ברכיב הצמדה!. בנוסף, אם הריבית משתנה, והגיע מועד התשלום, נאמר אחרי 5 שנים, הריבית עלתה כפי הנראה מ- 2% ל-4%. במקרה הזה הריבית מצוטטת כעוגן פלוס/מינוס.

נסכם: הריבית עולה. והקרן עולה. (בתמונה - המחשה גרפית אם לא הובן המסר)

אז האם להחזיר את המשכנתא?

שאלת ההחזר המשכנתא תלויה כמובן בגובה הריבית ובמסלול.

מסלול צמוד מדד, הוא מסלול שהולך ומתנפח. גם אם נניח שקצב עליית האינפלציה יאט, אבל עדיין תהיה אינפלציה, הרי עד שנחזור למצב של אינפלציה שלילית, גובה הסכום אותו אנו רוצים להחזיר ילך ויעלה. תניחו 5% השנה, נאמר 3% בשנה הבאה, ועוד 2% ממוצע שנתי לאורך זמן, וזה בסביבת ריבית עולה - הרי שזהו מסלול מסוכן שאנחנו רוצים להקטין.

האם להקטין את המסלול הזה מכסף פנוי?

תלוי באלטרנטיביות- על מנת שיהיה לנו כדאי למשוך פקדון או השקעה, אנו צריכים לאורך זמן להרוויח יותר מהריבית נטו. אם הריבית היא שאנו משלמים היא 4%, הרי ככל אצבע אנו צריכים להרוויח 4 אחוז אחרי דמי ניהול ואחרי מס רווחי הון - זאת אומרת כ- 5.5% או יותר. אם הכסף שלנו נשאר בעו"ש, ומניב פקדון אפסי בזמן שהבנק גובה לנו ריבית גבוהה על המשכנתא - כנראה שכדאי להחזיר. אם כספנו מושקע במניות, או ב ב BTB למשל - צריך לחשב טוב יותר.

בכל מקרה, יש לזכור - כמו שגואטם גאדני, רוכש נמל חיפה ובין עשירי העולם, רוכש את נמל חיפה ממימון בנקאי ולא מהונו הפרטי, כך גם אנחנו צריכים להבין שמינוף זה כלי מעולה להגדיל את ההון שלנו. גם בתקופה של ריבית עולה ואינפלציה גואה, לקיחת הלוואות לצורך השקעות טובות, או מינוף לצורך רכישת נדל"ן הינם תכנון פיננסי נכון, כל עוד נעשה בהגיון ובאחריות.

אז בשורה התחתונה, נאמר בזהירות שחובה להתייעץ עם מתכנן פיננסי או יועץ משכנתאות, אבל יש לשקול בחיוב החזר של הרכיב הצמוד במשכנתא כנגד כסף זמין שנמצא בפקדונות שקליים שאינם צמודים.

רוצים להתייעץ עם מתכנן פיננסי - צרו קשר בתחתית העמוד או התקשרו עכשיו > 058-710-7031

לקריאת המשך, מה ניתן לעשות עם כסף פנוי נזיל- לחצו